西安發(fā)布商品房預售資金監(jiān)管細則

　　明確重點監(jiān)管資金額度、撥付與使用規(guī)則

　　12月13日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關于印發(fā)《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理實施細則》(以下簡稱《細則》)的通知。對西安市行政區(qū)內(含西咸新區(qū)直管區(qū))申請預售許可的商品房開發(fā)項目，其預售資金的繳存、支出、使用及監(jiān)督管理進行進一步明確和細化。

　　監(jiān)管賬戶不得作為扣稅賬戶、不得支取現(xiàn)金或挪作他用

　　《細則》明確，商品房預售資金監(jiān)管相關業(yè)務應“全程網辦”，區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會及商業(yè)銀行、房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))應當使用監(jiān)管系統(tǒng)開展商品房預售資金監(jiān)管相關業(yè)務。開發(fā)企業(yè)申請預售許可前，應在監(jiān)管銀行開立有“預售資金監(jiān)管專戶”字樣的監(jiān)管賬戶，賬戶性質必須為專戶。監(jiān)管賬戶不得作為扣稅賬戶、不得支取現(xiàn)金或挪作他用。

　　監(jiān)管銀行應通過智能POS機或線上預售資金交存平臺等方式，做到監(jiān)管賬戶出入賬等賬務清分不超過1個工作日，確保監(jiān)管系統(tǒng)顯示的數據信息及時準確。監(jiān)管銀行應積極開展對賬工作，除監(jiān)管系統(tǒng)自動對賬外，監(jiān)管銀行還應與項目轄區(qū)住房建設行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會進行每月不少于1次的人工對賬。

　　重點監(jiān)管資金嚴禁用于歸還項目開發(fā)貸款本息

　　重點監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定。

　　《細則》明確了住宅類項目重點監(jiān)管資金額度執(zhí)行標準。項目均價小于2萬元/平方米的：重點監(jiān)管資金額度為3800元/平方米乘以建筑面積(毛坯)、5500元/平方米乘以建筑面積(全裝修)。項目均價大于等于2萬元/平方米的：重點監(jiān)管資金額度為項目均價的20%乘以建筑面積(毛坯)、項目均價的30%乘以建筑面積(全裝修)。

　　記者注意到，《細則》中提出，項目轄區(qū)住房建設行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會可結合建筑工藝升級等實際情況適度提高重點監(jiān)管額度，提高額度不得超過上述標準的20%。

　　市住房建設行政主管部門可根據市場價格變動適時調整重點監(jiān)管資金額度核算標準；可根據開發(fā)企業(yè)信用等級實施差別化的重點監(jiān)管資金額度核算標準。辦理《商品房預售許可證》的車位一并納入預售資金監(jiān)管，其重點監(jiān)管資金額度以開發(fā)企業(yè)提供的車位造價清冊確定。

　　重點監(jiān)管資金只能用于支付施工進度款、設備材料款，不包括勘察、設計、監(jiān)理等費用。住宅及商業(yè)類重點監(jiān)管資金只能用于支付監(jiān)管項目正負零(工程形象進度)至首次不動產登記期間產生的費用，車庫根據實際用款進度進行撥付。重點監(jiān)管資金嚴禁用于歸還項目開發(fā)貸款本息。

　　主體結構驗收前累計申請使用重點監(jiān)管資金不得超過50%

　　《細則》指出，在辦理《商品房買賣合同(預售)》網簽備案時，商品房預售資金(不含待發(fā)放的購房貸款及分期付款首期款以外的購房款)應已交存至監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行應嚴格履行收款職責，嚴禁開發(fā)企業(yè)代收預售資金(含定金、訂金、誠意金、認籌金、首付款、購房貸款、分期付款等所有形式的全部房款)，對出現(xiàn)違規(guī)收取的，監(jiān)管銀行不得擅自清分。

　　開發(fā)企業(yè)向項目轄區(qū)住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會申請撥付重點監(jiān)管資金的，應按要求提供資料。項目轄區(qū)住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會應按照項目建設進度核撥重點監(jiān)管資金。完成主體結構驗收前，累計申請使用重點監(jiān)管資金不得超過重點監(jiān)管資金總額的50%；外墻裝飾完成前，累計申請使用重點監(jiān)管資金不得超過重點監(jiān)管資金總額的65%；內外裝飾裝修(含外墻裝飾)完成前，累計申請使用重點監(jiān)管資金不得超過重點監(jiān)管資金總額的85%；完成竣工驗收前，累計申請重點監(jiān)管資金不得超過重點監(jiān)管資金總額的95%；完成竣工驗收備案前，累計申請重點監(jiān)管資金不得超過重點監(jiān)管資金總額的99%；完成不動產首次登記后，可以申請?zhí)崛∈Ｓ?%的重點監(jiān)管資金。

　　7層以上(不含7層)的建筑，增加建設層數達三分之一節(jié)點、建設層數達三分之二節(jié)點，累計申請使用重點監(jiān)管資金分別不得超過重點監(jiān)管資金總額的20%和35%。監(jiān)管項目辦理不動產首次登記后，開發(fā)企業(yè)辦理解除監(jiān)管業(yè)務的，應向項目轄區(qū)住房建設行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會提交相關資料，項目轄區(qū)住房建設行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會應在收到資料后2個工作日內辦理完畢。

　　開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取、支出、使用商品房預售資金將被依法處置

　　據悉，《細則》進一步細化了對商品房預售資金的監(jiān)督管理，開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取、支出、使用商品房預售資金或存在其他違法違規(guī)行為的，由項目轄區(qū)住房建設行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會依法依規(guī)處置，可將有關情況通報至企業(yè)總部所在地住房建設行政主管部門；情節(jié)嚴重的，由項目轄區(qū)住房建設行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會報告屬地人民政府、管委會和市級相關部門實施聯(lián)合懲戒。因開發(fā)企業(yè)挪用或商業(yè)銀行違規(guī)劃轉預售資金造成項目爛尾或其他嚴重后果，涉嫌犯罪的，由項目轄區(qū)住房建設行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會移送公安部門行刑銜接，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　此外，《細則》對商品房預售資金監(jiān)管一系列流程中所涉及到的，除開發(fā)企業(yè)以外的監(jiān)管銀行、購房貸款發(fā)放銀行、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位以及相關部門及銀行工作人員，也做出明確的規(guī)定。(記者 龔偉芳)

責任編輯：崔景靚